카사는 금융규제 샌드박스 사업의 혁신금융서비스로 지정된 부동산 조각투자 1호 플랫폼이다. 이후, 루센트블록, 펀드블록, 세종텔레콤 등이 후발 주자로 부동산 조각투자 플랫폼 시장에 뛰어들었다.
카사는 2019년 12월 18일 혁신금융서비스로 지정받아 지정일로부터 2년간 사업을 수행 후, 1회에 한하여 최대 2년까지 추가 연장이 가능하므로 원칙적으로는 2023년 12월 17일까지 사업을 수행할 수 있다. 하지만, 지난 2월 5일 금융위원회에서 STO(증권형 토큰) 시장을 개방함에 따라 지속적으로 사업을 수행할 수 있다.
국내 STO 시장이 허용됨에 따라, 기존에 조각투자 플랫폼을 운영중인 카사를 포함한 플랫폼 운영사들이 증권사들의 러브콜을 받으며, 대신증권에서 올 2월 내에 카사를 인수 추진중이다.
카사는 현재 약 16만명의 회원을 보유하고 있으며, 2020년 11월 첫 공모 이후 현재까지 6개의 부동산에 대한 공모를 진행했고, 2개 부동산은 이미 매각이 완료되었다.
카사(Kasa) 소개
• 누구든 소액으로 상업용 부동산에 투자할 수 있고, 언제든 사고 팔 수 있는 부동산 간접 투자 플랫폼
• 상업용 부동산 가치는 지속적으로 올라가고 있지만, 펀드 및 리츠 등이 사모가 대부분인 상황에서 일부 자산가를 제외한 대다수의 국민들은 상업용 부동산에 투자할 기회가 없음
• 누구나 전세계 모든 자산에 쉽게 접근할 수 있도록 하고, 부동산 가격 상승에 따른 이익을 많은 사람들이 함께 나눌 수 있는 것을 목표로 함
• 부동산 기술에 특화된 프롭테크 스타트업 카사는 2019년 12월 18일 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정
카사(Kasa) 서비스 내용
부동산 조각투자 플랫폼은 신탁회사가 부동산을 소유하고 투자자들은 수익에 대한 권리를 보장한 증권을 소유하는 개념이다.
1. 공모서비스
부동산 유동화 물건 공모 서비스는 상장신청 → 감정평가 → 적합성 판단 → 증권신고서 제출 → 건물정보 공개 → 공모청약 → DABS 발행 순으로 진행된다.
• 상장신청 : 건물 소유주의 상장 신청
• 감정평가 : 국토교통부가 인증한 전문 감정평가법인의 건물 실사 및 적정가치 평가
• 적합성 판단 : 외부 전문가로 구성된 상장심의위원회를 거친 적합성 판단
• 증권신고서 제출 및 금융당국의 최종 승인
• 건물정보 공개 및 공모 청약
- 청약신청 사전점검 : 일반투자자, 소득적격 투자자인지 점검
- 예치금 입금 : 공모신청을 위해 예치금 입금
- 청약신청 : 청약 기간이 시작되면 상품 상세화면에서 청약신청
- 투자설명서 동의 및 신청내용 확인
• DABS 발행 : 건물상장 및 디지털 부동산 수익증권 DABS 발행
절차가 복잡한 듯 보이지만 사용자 및 투자자는 카사 플랫폼을 통해서 최종적으로 발행된 DABS 공모가 시작되면 공모 참여만 하면 된다.
2. DABS 거래 서비스
공모가 완료되고 카사 플랫폼에 건물에 대한 DABS 가 상장되면, 주식 오덕북(Order Book) 형태와 똑같은 방식으로 건물에 대한 DABS 를 매수/매도 할 수 있다. 또한, 건물별 시세 정보도 확인 할 수 있다.
주요 투자 대상은 임대 수익과 매각 차익을 동시에 노리는 상업용 부동산이 주요 대상이며, 임대 수익율은 분기마다 배당한다.
3. 투자자 수익
카사 플랫폼을 통해 부동산 조각투자에 참여하는 투자자는 총 3가지 방식으로 수익을 창출 할 수 있다.
1) 임대수익
- 공모를 통해서 또는 2차 거래를 통해서 DABS 를 보유하고 있는 투자자는 약 3~5% 정도의 임대수익을 분기별로 배당
- 서초지웰타워 임대 수익율 3%, 익스콘벤처타워 임대 수익율 2.8%, 부티크호텔 르릿 임대 수익율 5%, TE 물류센터 임대 수익율 4%
2) 2차 거래 수익
- 시세변동에 따라 건물 시세가 낮을 때 매수해서, 건물 시세가 높을 때 매도하는 매매차익
3) 매각 차익
- 공모가 대비 10% 이상 조건으로 매수 희망 의뢰가 들오오면 투자자 총회 개최를 통해 건물 매각에 따른 시세 차익
- 런던빌 14.76%, 한국기술센터 12.24% 수익발생
향후 전망 및 의견
현재 카사를 포함해 부동산 조각투자 플랫폼 회원수는 약 20만명, 조각투자 플랫폼을 통해 상장된 부동산 공모가액은 약 600억 이다.
조금씩 성장하는 조각 투자 플랫폼은 지난 2월 5일 금융위원회가 STO를 전면 허용함에 따라 가속도가 붙을 전망이다. 대신증권이 2월 안에 카사를 인수하기로 했고, 다른 증권사들도 기존 조각투자 플랫폼과 적극적으로 협력하는 분위기다.
그러나, 아직은 몇가지 보완해야 할 사항들이 있다.
조각투자 플랫폼을 통해 상장된 건물들은 현재 대부분 공모가 대비 낮은 거래 가격으로 형성되어 2차 거래가 일어나고 있고, 거래량도 미미한 수준이다.
또한, 카사의 임대수익의 경우 약 3~5% 정도 수준인데, 건물 특성에 따라 기존 리츠 수익율보다 낮은 수준의 임대수익이 나오이도 한다. 다만, 건물 매각 차익으로 다른 수익을 상쇄시키고 있는 실정이라 할 수 있다.
하지만, STO 시장이 개방된 만큼 증권사를 포함한 이해 관계자들의 참여로 STO 시장은 지금보다 커질 것이 분명하다. 단지, 금융위원회가 제시한 가이드라인에 따라 조각 투자 플랫폼이 기존 증권사, 금융사 중심으로 흘러간다면, 블록체인 시장 발전과 이원화되지 않을까 하는 우려는 있다.
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